Дата публикации: 23 марта 2026 г.
Актуально для: Московского региона и других городов, где действует программа реновации жилья.
Что происходит с ипотекой, если дом признали под реновацией?
Как только дом включили в программу реновации:
- Старая квартира переходит в собственность Фонда реновации.
- Новая квартира (в строящемся или уже готовом доме) обременяется тем же залогом, что и старая, пока ипотека не закрыта (ст. 345 ГК РФ);
- Банк обязан переоформить залог на новый объект без изменения условий кредита (если кредит уже действовал на момент включения дома в реновацию).
Два ключевых сценария: до или после получения новых ключей
Сценарий А: ипотека уже оформлена на старую квартиру
- Фонд реновации и банк подписывают трёхстороннее соглашение: заёмщик, банк, Фонд.
- Банк переводит залог на новое жильё без дополнительных комиссий и повышения ставки.
- Размер долга и график платежей не меняются.
- Если новая квартира крупнее:
- можно оформить докупку метров через ту же ипотеку (требуется дополнительный договор и оценка);
- дополнительный объём кредита заложит в ту же новую квартиру.
Сценарий Б: квартиру выдают «с чистой историей», а ипотеку хотите оформить уже на новый объект
- Банк рассматривает сделку как ипотеку на вторичное жильё.
- Требуются документы Фонда реновации (передача права собственности, акт приёмки).
- Допускается рефинансирование ранее взятого кредита под залог новой квартиры (ставки от 14,9 % годовых на ).
Пошаговый чек-лист заёмщика
| Шаг | Что делать | Документы | Контакты и ссылки |
|---|---|---|---|
| 1 | Сообщить в банк о включении дома в программу реновации | Уведомление Фонда реновации, копия постановления мэра | Кол-центр Сбербанка: 900 (мобильный) или ###-###-#### |
| 2 | Получить у Фонда расчёт площади новой квартиры и акт передачи | Акт приёма-передачи, справка о площади | Фонд реновации г. Москвы: +7 -95 122 22 22 fondren.ru |
| 3 | Отправить документы на переоформление залога в банк | Соглашение о замене предмета залога (форма банка) | ВТБ: ###-###-#### vtb.ru/ipoteka |
| 4 | Оценить новую квартиру (если докупаете метры) | Отчёт независимого оценщика, электронная подпись Росреестра | Реестр аккредитованных оценщиков: fsa.gov.ru |
| 5 | Зарегистрировать новый залог в Росреестре | Заявление, договор ипотеки, акт приёма-передачи | МФЦ/Росреестр: rosreestr.gov.ru |
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка 1: ждать, пока Фонд сам уведомит банк.
Решение: информируйте банк сразу после официального включения дома в программу. - Ошибка 2: оформлять дарственную или продавать доли до переоформления залога.
Решение: любые сделки с долями возможны только с письменного согласия банка. - Ошибка 3: не оформлять страхование новой квартиры.
Решение: договор ОСАГО для недвижимости нужно обновить в течение 30 дней после получения ключей, иначе банк применит штрафную ставку.
Как докупить метры и не сломать бюджет
Допустим, новая квартира больше старой на 20 м², цена метра, 350 000 ₽.
Дополнительная сумма кредита: 20 × 350 000 = 7 000 000 ₽;
Увеличение ежемесячного платежа при ставке 15 % на 15 лет составит ≈ +63 000 ₽.
Возможные варианты:
- Ипотечные каникулы на 6 месяцев для стабилизации доходов (в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке).
- Материнский капитал — использовать для погашения части долга или первоначального взноса.
- Субсидии мэрии Москвы — до 10 % стоимости для семей с детьми.
Горячие линии и полезные ссылки
- Фонд реновации Москвы
Тел.: +7 -95 122 22 22
Сайт: fondren.ru - Сбербанк (ипотека по реновации)
Тел.: ###-###-####
Сайт: domclick.ru/ipoteka/renovacia - ВТБ
Тел.: ###-###-####
Сайт: vtb.ru/ipoteka - Газпромбанк (залог и рефинансирование)
Тел.: ###-###-####
Сайт: gazprombank.ru/individual/ipoteka - Бесплатная юридическая помощь для участников реновации
Тел.: ###-###-#### (Москва)
Сайт: mos.ru/otkritiy-gorod/pravo
- Не прячьтесь от банка: сообщите о реновации первым.
- Не подписывайте никаких бумаг Фонда без согласования с банком.
- Храните все документы в электронном виде — потребуются для Росреестра.
- Проверяйте размер ежемесячного платежа после докупки метров.
- Страхуйте новую квартиру сразу, чтобы избежать штрафов.
Следуя этим шагам, вы сохраните и жильё, и спокойствие: реновация не станет финансовой катастрофой, а превратится в комфортное улучшение условий жизни.