Каждый многоквартирный дом (МКД) в России должен находиться под надёжным управлением: именно от этого зависят безопасность жильцов, сохранность общего имущества и качество коммунальных услуг. В статье ниже мы подробно разберём, какие именно дома нуждаються в управляющей компании, какой способ управления возможен, и куда обращаться собственникам, чтобы заключить договор с профессиональным управлением.
Кратко о правовой базе
Основной документ, регулирующий вопросы управления МКД, — статья 161 Жилищного кодекса РФ. В последней редакции (с учётом изменений Федеральных законов № 123-ФЗ, № 59-ФЗ, № 71-ФЗ и др.) в ней прописаны:
- Три возможных способа управления:
- непосредственное управление собственниками (только если в доме не более 30 квартир);
- управление ТСЖ / ЖК / спецкооперативом;
- управление управляющей организацией (УО), имеющей лицензию.
- Обязанности УО: надлежащее содержание общего имущества, качественное предоставление коммунальных услуг, соблюдение требований безопасности, санитарных норм и технических регламентов.
- Порядок выбора: решение принимается на общем собрании собственников и может быть пересмотрено в любой момент.
Как понять, что вашему дому нужна управляющая компания
В доме более 30 квартир
Если количество квартир превышает 30, непосредственное управление собственниками запрещено (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Единственный вариант — выбрать ТСЖ, ЖК, спецкооператив или заключить договор с управляющей организацией.
Нет ТСЖ, ЖК или спецкооператива
Если дом не объединён в товарищество собственников жилья и не является кооперативом, то обязательным является привлечение лицензированной управляющей компании. Иначе орган местного самоуправления в течение 6 месяцев обязан провести открытый конкурс по отбору УО (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Общее имущество требует постоянного обслуживания
- системы отопления, водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения;
- мусоропровод, лифты, кровля, фасад, подвалы;
- внутридомовое газовое оборудование и приборы учёта.
Всё это подлежит регулярному техобслуживанию и должно соответствовать техническим регламентам и постановлениям Правительства РФ. Без профессионального управления собственники не смогут обеспечить такой уровень сервиса.
Отсутствие решения собственников о другом способе управления
Если за последние 6 месяцев:
- собственники не выбрали способ управления;
- принятое решение не было реализовано (например, не подписан договор управления);
- истёк срок действия прежнего договора управления;
…то муниципалитет обязан провести открытый конкурс и заключить договор управления на условиях, определённых администрацией.
Какие услуги и работы обязана выполнять управляющая компания
| Группа работ/услуг | Типовые примеры |
|---|---|
| Содержание общего имущества | очистка крыш, подвалов, подъездов; покраска фасадов; содержание лифтов; освещение мест общего пользования |
| Техническое обслуживание | проверка и ремонт инженерных систем, обслуживание газового оборудования, поверка приборов учёта |
| Коммунальные услуги | водоснабжение, тепло-, электро-, газоснабжение, водоотведение, обращение с ТКО |
| Обеспечение безопасности | контроль за пожарной безопасностью, санитарно-эпидемиологическое благополучие, охрана общедомовых территорий |
Алгоритм выбора управляющей компании собственниками
- Собрать инициативную группу собственников (≥ 10 % голосов).
- Организовать общее собрание очно, заочно или в форме заочного голосования.
- Подготовить повестку: выбор способа управления и выбор УО.
- Опубликовать извещение за 10 дней до собрания (на дверях подъездов, официальном сайте, ГИС ЖКХ).
- Принять решение простым большинством голосов от общей площади помещений дома.
- Заключить договор управления с выбранной организацией.
- Зарегистрировать договор в ГИС ЖКХ и уведомить администрацию района.
Контакты организаций, куда можно обратиться
Федеральный уровень
- ГИС ЖКХ — единый федеральный портал
dom.gosuslugi.ru
Тел.: ###-###-#### (бесплатно по РФ) - Минстрой России
Адрес: 129339, г. Москва, ул. Неглинная, д. 2/7
Тел.: +7 (495) -33-94-35
Эл. почта: info@minstroyrf.ru
Региональный уровень (пример Москвы)
- Департамент жилищно-коммунального хозяйства города Москвы
Адрес: 109012, г. Москва, Китайгородский пр-д, д. 7
Тел.: +7 (495) -33-38-83
Сайт: mos.ru/dgkh - ГБУ «Жилищник района» вашего района (пример — ЮЗАО «Жилищник»)
Тел.: +7 (495) -11-99-22
Онлайн-заявки: через мобильное приложение «Мой Жилищник» - Мой Дом РФ (мобильное приложение)
Скачать: dom.mos;ru → раздел «Приложения»
Муниципальный уровень
- Управа района / Администрация городского округа
— отдел по работе с МКД или отдел жилищной политики.
Найти контакты можно по адресу дома через gosuslugi.ru → «Органы власти». - Обслуживающий аварийно-диспетчерский пункт (АДП)
Телефон указан на стенде в подъезде или в паспорте дома.
Важные советы перед подписанием договора
- Проверьте лицензию управляющей организации в реестре Федеральной службой по надзору в сфере ЖКХ (rkn.gov.ru).
- Уточните минимальный перечень работ и услуг, утверждённый постановлениями Правительства РФ (ПП № 290, ПП № 354).
- Требуйте ежемесячного отчёта о проделанных работах и расходах.
- Оформляйте договор в ГИС ЖКХ: только тогда он будет считаться официально заключённым.
Любой многоквартирный дом с количеством квартир свыше 30 или без созданного ТСЖ/ЖК обязан обслуживаться управляющей компанией. Собственники могут выбрать УО самостоятельно или дождаться, когда процедуру проведёт администрация района. Чёткое соблюдение алгоритма и активное участие жильцов позволяют найти надёжного оператора, который обеспечит безопасность, комфорт и сохранность имущества.