Актуально на 24 марта 2026 г. Ниже собраны ключевые документы, регламенты, формы и контакты, необходимые для построения корректного бухгалтерского и налогового учёта в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК), жилищных кооперативах (ЖК) и товариществах собственников жилья (ТСЖ).

Нормативно-правовая база

• Федеральный закон № 402-ФЗ «О бухгалтерском учёте» (ред. ) – основной закон, который обязует ЖСК вести бухучёт и формировать учётную политику.
• Жилищный кодекс РФ (ст. 110–111, 123.2) – регламентирует деятельность ЖК, ЖСК, ТСЖ, включая права и обязанности по финансовому контролю.
• Приказ Минстроя РФ № 955/пр (, ред. ) – методические рекомендации по организации бухгалтерского учёта и отчётности в ЖСК.
• Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил организации деятельности ЖСК…» – формы договоров участия, типовой устав, порядок формирования фондов.
• Федеральный закон № 129-ФЗ (, ред. ) – общие правила бухучёта для всех организационно-правовых форм.

Учётная политика ЖСК – как создать «под себя»

Учётная политика утверждается приказом председателя правления и должна содержать:

1. Рабочий план счетов – адаптированный для ЖСК на базе типового плана 2026 г.
2. Методику учёта паевых взносов – доходы будущих периодов (счёт 86) или целевое финансирование (счёт 86/98).
3. Порядок признания доходов и расходов – по методу начисления с учётом сметы доходов и расходов.
4. Способ амортизации основных средств – линейный, в соответствии с Классификацией ОКОФ.
5. Порядок формирования фондов – резервный, капитальный ремонт, фонд вознаграждений.
6. Формы первичных документов – УПД, КС-2/КС-3, акты приёма-передачи услуг УК, платёжные поручения.
7. График документооборота – ежемесячное закрытие до 5-го числа, предоставление отчётов в Росстат и ФНС.

Пример: при взносе члена-кооператива на строительство дома делается проводка Дт 50 Кт 86 «Целевое финансирование». После ввода дома – Дт 86 Кт 83 «Добавочный капитал».

Смета доходов и расходов – центральный документ

Смета утверждается общим собранием членов ЖСК не позднее 1 декабря предыдущего года и включает:

• Обязательные платежи членов (ежемесячные взносы).
• Пай вступительный и паевой.
• Доходы от сдачи в аренду нежилых помещений.
• Расходы на содержание общего имущества, капремонт, коммунальные ресурсы, управляющую компанию.

Форма документа: «Смета доходов и расходов ЖСК на 2026 год» (утв. Минстроем РФ, форма С-1).

Бухгалтерская отчётность – что сдавать и когда

Документы, которые должны быть в наличии у бухгалтера ЖСК

• Учётная политика (приказ председателя).
• Устав ЖСК (ред. последнего общего собрания).
• Реестр членов кооператива с указанием паевых взносов.
• Смета доходов и расходов на 2026 г. с протоколом утверждения.
• Первичные документы (акты КС-2/КС-3, договоры с УК, счета-фактуры, УПД).
• Кассовые документы – кассовая книга, приходные/расходные ордера.
• Банковские выписки с отметками о назначении платежа.
• Акты инвентаризации (ОС, ТМЦ, расчёты с членами кооператива).
• Отчёты председателя и ревизионной комиссии за 2025 г.

Контакты и адреса для консультаций

• Федеральная налоговая служба (ФНС России)
  Официальный сайт: www.nalog.gov.ru
  Контакт-центр: ###-###-####
• Росстат (Федеральная служба государственной статистики)
  Официальный сайт: rosstat.gov.ru
  Телефон: +7 (495) -07-49-19
• Минстрой России
  Адрес: 109074, г. Москва, ул. Ордынка Б., д. 1/2
  Телефон: +7 (495) -94-29-41
  Официальный сайт: minstroy.gov.ru
• Единая горячая линия ЖКХ
  Телефон: ###-###-####
• Аудиторские и консалтинговые компании специализированные в ЖКХ
  • ООО «Бухгалтерия ЖКХ» – аутсорсинг для ТСЖ/ЖСК
    Тел.: +7 (495) -15-03-43, сайт: buhjk.ru
  • ГК «Домоведство» – юридические и бухгалтерские услуги
    Тел.: +7 (812) -42-15-08, e-mail: info@domovodstvo.ru

Частые вопросы и короткие ответы

Вопрос: Может ли ЖСК применять УСН 6 % вместо 15 %?

Ответ: Да, если годовой оборот не превышает 219,9 млн руб., нет филиалов и доля участия юрлиц ≤ 25 %.

Вопрос: Как отразить в учёте взнос пайщика, перечисленный на расчётный счёт ЖСК?

Ответ: Дт 51 Кт 86 «Целевое финансирование» с подробным назначением платежа в поле «Назначение платежа».

Вопрос: Какие сроки хранения первичных документов?

Ответ: Не менее 5 лет после окончания года, к которому они относятся (ст. 29 Закона № 402-ФЗ).

Для корректной работы бухгалтерии ЖСК в 2026 году необходимо:

• Своевременно утвердить учётную политику и смету.
• Вести раздельный учёт целевых и коммерческих поступлений.
• Использовать утверждённые формы первичных документов.
• Сдавать всю отчётность в срок.
• Контролировать деятельность через ревизионную комиссию и ежегодные внешние аудиты.

При возникновении спорных вопросов рекомендуется обращаться к профильным аудиторам ЖКХ или в Минстрой РФ.