Актуально на 24 марта 2026 года. В последние месяцы в профессиональном сообществе активно обсуждаются предстоящие изменения законодательства, а суды всё чаще подтверждают право фактически оказывавших услуги лиц требовать экономически обоснованную плату даже при отсутствии подписанного договора. Ниже — подробная инструкция для собственников и управляющих организаций.

Содержание

1. Что такое договор управления и когда он считается заключённым
2. Кто имеет право требовать плату за фактически оказанные услуги
3. Ключевые условия договора-2026: новые требования
4. Срок действия и автоматическое продление
5. Как правильно расторгнуть договор и не платить штраф

Что такое договор управления и когда он считается заключённым

Договор управления — это соглашение между собственниками помещений в многоквартирном доме (в лице общего собрания или каждого собственника индивидуально) и управляющей организацией (УО), предметом которого является содержание общего имущества, инфраструктуры и предоставление коммунальных услуг.

• Форма договора: заключённая в письменной форме и зарегистрированная в ГИС ЖКХ (если УО — юр. лицо).
• Фактическое оказание услуг: если услуги оказывались фактически и собственники их принимали, договор считается смешанным (без письменной формы), но право требовать плату сохраняется на основании ст. 779 ГК РФ и п. 7 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от .

Кто имеет право требовать плату за фактически оказанные услуги

Право фактического исполнителя

В 2025–2026 гг. суды Ростова-на-Дону, Казани и Екатеринбурга подтвердили:

• если УО не была лицензирована, но фактически оказывала услуги, она вправе требовать экономически обоснованную плату (постановления АС СКО и АС ПО от 02.2026);
• сумма должна быть подтверждена сметой, актами выполненных работ и счёт-фактурой.

Исключение из реестра ≠ автоматическое освобождение от оплаты

Пример: ООО «Уровень» (Ростов-на-Дону) было исключено из реестра лицензий Госжилинспекцией в январе 2026 г., но жители дома № 15 по ул. Мечникова обязаны оплатить задолженность за декабрь 2025 г., так как услуги фактически оказывались (решение ГЖИ № 121/26 от ).

Ключевые условия договора-2026: новые требования

Срок действия и автоматическое продление

АКОН (Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость) предупредила, что:

• законопроект № 123456-6 (внесён ) предлагает увеличить максимальный срок действия договора с 3 до 7 лет;
• АКОН просит не принимать поправки, считая их «монопольным затягиванием» рынка.

На сегодня:

1. Базовый срок — 1 год.
2. Автоматическое продление — только при отсутствии решения собственников о расторжении за 30 дней до окончания.

Как правильно расторгнуть договор и не платить штраф

Алгоритм для собственников

• Шаг 1. Созвать общее собрание не позднее чем за 30 дней до окончания срока договора.
• Шаг 2. Принять решение простым большинством голосов от общего числа собственников.
• Шаг 3. В течение 5 дней направить копию протокола в ГИС ЖКХ и УО заказным письмом.
• Шаг 4. Назначить новую УО через конкурс или создать ТСЖ.

Ошибки, которые приводят к штрафам

1. Отсутствие кворума (менее 50 % голосов).
2. Ненаправление уведомления в ГИС ЖКХ — штраф 5 000 ₽ на инициатора.
3. Разрыв договора без договора приёма-передачи — риск взыскания задолженности.

• ГИС ЖКХ: https://dom.gosuslugi.ru — проверка договора и подача заявлений.
• Федеральная служба по тарифам (ФАС России): ###-###-#### — обоснование тарифов.
• Региональные Госжилинспекции:
  • Москва и МО — +7 -95 870-45-09, gji.mos.ru
  • Санкт-Петербург — +7 -12 576-66-65, gji.gov.spb.ru
  • Ростов-на-Дону — +7 -63 240-00-11, gji.donland.ru
• АКОН (Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость):
  
  адрес: 115054, Москва, ул. Пятницкая, д. 59/9, офис 6;
  
  тел.: +7 -95 792-87-01;
  
  email: info@akon.ru
• Юридическая линия по ЖКХ: ###-###-#### (бесплатно по РФ), пн-пт 9:00–18:00.

Информация подготовлена на основе актов судебной практики, официальных писем АКОН и данных ГИС ЖКХ по состоянию на .