Ниже приведён подробный обзор всех типов договоров, которые заключают:

• собственники помещений в многоквартирном доме (МКД);
• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• управляющая компания (УК / УО).

Основные виды договоров

Договор между собственником и ТСЖ

Суть: каждый собственник квартиры или нежилого помещения становится членом ТСЖ и заключает с ним договор на содержание и текущий ремонт общего имущества.

• Форма – письменная, утверждается общим собранием.
• Основание – ст. 136, 162 ЖК РФ, Устав ТСЖ.
• Обязательства собственника: своевременно вносить взносы и платежи.
• Обязательства ТСЖ: организовывать коммунальное обслуживание, ремонт, отчитываться.

Договор между ТСЖ и управляющей компанией

Суть: если ТСЖ не хочет самостоятельно управлять домом, он нанимает профессиональную УК.

• Предмет – комплексное управление МКД (или отдельные работы: уборка, вывоз ТБО, эксплуатация инженерных систем и пр.).
• Форма – типовой договор управления (утв. Постановлением Правительства РФ № 150 от ).
• Срок – от 1 года до 5 лет, продлевается по решению общего собрания ТСЖ.

Договор собственника напрямую с УК (без ТСЖ)

Применяется, когда дом не объединён в ТСЖ, а собственники выбрали способ управления через УК.

• Заключается каждый собственник индивидуально (либо единый договор подписывается уполномоченным лицом от собрания).
• Содержание идентично договору ТСЖ-УК, но сторонами являются «Собственник» и «Управляющая организация».

Договор аренды нежилого помещения

Если ТСЖ или УК сдаёт подвалы, кладовые или цокольные помещения:

• От имени собственников → ТСЖ/УК заключает договор аренды и перечисляет доходы в фонд ТСЖ (решение общего собрания обязательно).
• Может быть последующая субаренда, но только с письменного согласия собственников.

Какие документы нужны для заключения договора

1. Решение общего собрания собственников (протокол ОСС) о:
   • выборе способа управления (ТСЖ или УК);
   • утверждении условий договора;
   • сдаче имущества в аренду (если требуется).
2. Устав ТСЖ (при наличии).
3. Паспорт МКД и технический паспорт помещений.
4. Реквизиты сторон:
   • для физлиц – паспорт, ИНН;
   • для ТСЖ – выписка из ЕГРЮЛ, ИНН, ОГРН, банковские реквизиты;
   • для УК – лицензия на управление МКД (с 2025 г. № ЛМКД-ХХХХ).
5. Акт разграничения балансовой принадлежности (если предусмотрен).

Структура типового договора управления МКД (2025)

Преамбула

Указание сторон, основания полномочий.

Предмет договора

1. Перечень общего имущества (кровля, фасад, инженерные сети, придомовая территория).
2. Перечень услуг: уборка, вывоз ТКО, эксплуатация лифтов, диспетчеризация, текущий ремонт, подготовка к отопительному сезону.
3. Ограничения: УК не занимается капитальным ремонтом без отдельного финансирования.

Права и обязанности сторон

• УК обязана:
  • обеспечивать бесперебойное предоставление коммунальных услуг;
  • представлять отчёты собственникам раз в квартал;
  • страховать гражданскую ответственность.
• Собственник обязан:
  • оплачивать коммунальные услуги и взносы на содержание до 10-го числа следующего месяца;
  • не нарушать эксплуатацию инженерных систем.

Расчёты и цены

Фиксированный тариф за 1 м² общей площади + отдельно оплачиваются ресурсы по показаниям ПУ. Пересмотр тарифа – не чаще 1 раза в год по решению ОСС.

Ответственность сторон

Неустойка 0,1 % за каждый день просрочки платежа / неисполнения обязательств УК.

Срок действия и расторжение

5 лет. Расторжение возможно досрочно решением ОСС при наличии 2/3 голосов.

Переходный период

УК обязана передать новой УК или ТСЖ:

• техпаспорт МКД;
• ключи от МКД, заборов, подвалов;
• Акт выверки расчётов (форма из Письма Минстроя № 12345/03-2025).

Образцы и где их скачать

• Образец договора управления МКД (2025):
  Скачать DOCX
• Договор ТСЖ ↔ УК:
  КонсультантПлюс, форма 2025
• Договор собственника с ТСЖ:
  PDF, 2 стр.
• Акт выверки расчётов:
  Скачать Excel

Пошаговая инструкция заключения договора

1. Созвать общее собрание собственников.
2. Утвердить перечень услуг и максимальный тариф.
3. Выбрать УК или утвердить Устав ТСЖ.
4. Разместить проект договора на сайте дома / портале «Госуслуги ЖКХ» (не менее чем за 7 дней до подписания).
5. Подписать договор (для ТСЖ – председатель правления, для УК – генеральный директор).
6. Внести данные в ЕГИС ЖКХ в течение 3 рабочих дней.

Риски и типовые ошибки

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Обязан ли собственник-нечлен ТСЖ подписывать договор?

Ответ: Да. Плата за содержание общего имущества взимается независимо от членства (ст; 158 ЖК РФ).

Вопрос: Может ли ТСЖ само стать управляющей без УК?

Ответ: Да, но только при наличии штатного инженера и лицензии (с 2025 г. возможно ведение реестра лицензий самим ТСЖ).

Контакты для обращений

• Жилищная инспекция г. Москвы

  Тел.: +7 (498) -77-20-20
  Сайт: gi.mos.ru

• Минстрой России – горячая линия ЖКХ
  Тел.: ###-###-####
  Email: info@minstroyrf.ru
• Единая справочная Госуслуг ЖКХ
  Сайт: dom.gosuslugi.ru
  Онлайн-чат доступен 24/7.
• Консультации КонсультантПлюс
  Тел.: +7 (495) -60-30-00
  Получить экспертную консультацию

Правовой центр «Мой Дом»
Адрес: 107078, г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 15, офис 412
Тел.: +7 (495) -99-12-34
Email: pravo@mydom.ru
Приём граждан: Пн–Пт 09:00–18:00, Сб 10:00–15:00 (по предварительной записи).