Товарищество собственников жилья (ТСЖ) часто вступает в договорные отношения с различными контрагентами: подрядчиками, поставщиками, сервисными компаниями и даже с физическими лицами, которые не являются членами ТСЖ. Правильное оформление таких договоров помогает избежать юридических конфликтов, финансовых потерь и проблем с контролирующими органами.

Что такое договор с не‑членом ТСЖ?

Это любой письменный или электронный документ, в котором ТСЖ (в качестве юридического лица) заключает соглашение о предоставлении услуг, выполнении работ, поставке товаров или аренде недвижимости с физическим лицом, которое не состоит в составе собственников (не имеет прав собственности на квартиру в данном доме).

Ключевые отличия от договора с членом ТСЖ

• Отсутствие прав собственности у контрагента. Поэтому невозможна передача прав на общедомовое имущество.
• Иные налоговые последствия. При работе с физическим лицом, не являющимся самозанятым, могут возникать обязательства по удержанию НДФЛ и страховых взносов.
• Разные требования к регистрации договора. Для некоторых видов работ (например, капитальный ремонт) закон требует заключения договора именно с членом ТСЖ.

Когда нужен такой договор?

1. Закупка товаров (например, бытовой техники) у частных лиц‑продавцов.
2. Оказание разовых услуг (ремонт, уборка, ландшафтный дизайн) физическим лицом‑специалистом.
3. Аренда помещения в здании ТСЖ физическому лицу, которое не является собственником квартиры.
4. Привлечение к выполнению мелких работ, которые не подпадают под требования о членстве в ТСЖ (например, мелкий ремонт в подвале).

Самое главное помнить, что

Договор с не‑членом ТСЖ должен четко фиксировать статус сторон, порядок оплаты, ответственность и налоговые обязательства; Если какие‑либо из этих пунктов будет сформулировано неясно, суд может признать договор недействительным или потребовать его пересмотра.

Основные положения договора

Налоговые и страховые нюансы

При заключении договора с физическим лицом, не являющимся самозанятым, ТСЖ обязано:

• Удержать НДФЛ в размере 13 % (или 15 % при доходах выше 5 млн руб.) и перечислить его в бюджет.
• Внести в ФСС страховые взносы (взнос в пенсионный фонд – 22 %, в ФОМС – 5,1 %).
• Сформировать акт выполненных работ и приложить к нему расчётный лист.

Если же физическое лицо оформлено как самозанятый, удержание НДФЛ и взносов не требуется – достаточно оформить декларацию о доходах через приложение «Мой налог».

Как правильно оформить договор

1. Подготовка шаблона. Используйте проверенный образец, адаптировав его под конкретный вид работ.
2. Сбор данных. Запросите у контрагента копию паспорта, ИНН, СНИЛС (для расчётов).
3. Согласование условий. Обсудите сроки, стоимость, порядок оплаты, ответственность.
4. Подписание. Договор подписывается обеими сторонами в двух экземплярах. Один – в архив ТСЖ, второй – у исполнителя.
5. Регистрация (если требуется). Для некоторых видов работ (например, капитальный ремонт) договор подлежит регистрации в органах местного самоуправления.
6. Сопроводительные документы. Составьте акт выполненных работ, акт приёма‑сдачи, расчётный лист.

Риски и способы их минимизации

• Риск недобросовестного исполнителя. Решение: включить в договор пункт о залоге или предоплате.
• Неправильный расчёт налогов. Решение: привлекать бухгалтерию ТСЖ или внешнюю фирму‑аудитора.
• Отсутствие доказательств выполнения работ. Решение: фиксировать каждый этап в актах и фото‑отчетах.
• Споры о качестве услуг. Решение: прописать гарантийные сроки и порядок устранения недостатков.

Пример типового договора

Ниже – краткий фрагмент типового договора (полный текст рекомендуеться разрабатывать совместно с юристом).

Договор № __ от "__" _______ 2026 г.
г. Москва, ул. Примерная, д; 1

Товарищество собственников жилья «Дом 1», в лице председателя правления Иванова И.И., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны,
и
Гражданин России Петров П.П., паспорт серии 45 № 123456, ИНН 7712345678, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
 1.1; Исполнитель обязуется выполнить работы по очистке вентиляционных шахт (далее – Работы) в срок до "30" апреля 2026 г.
Стоимость и порядок оплаты
 2.1. Стоимость Работ составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
 2.2. Заказчик выплачивает 30 % предоплаты в размере 15 000 рублей в течение 5 банковских дней после подписания договора.
 2.3. Оставшаяся сумма удерживается в виде НДФЛ и страховых взносов в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
...

Самое главное помнить, что

При работе с физическим лицом, не являющимся членом ТСЖ, необходимо соблюдать требования Трудового кодекса и Налогового кодекса РФ. Игнорирование этих требований может привести к штрафам, доначислениям и даже к судебным разбирательствам.

Очень важно, чтобы ответ был на русском языке

Все официальные документы ТСЖ, включая договоры, акты и счета‑фактуры, должны быть составлены на русском языке. Это упрощает их регистрацию в государственных органах и минимизирует риск недоразумений.

Контакты для обращений

Если у вас возникли вопросы по оформлению договора с не‑членом ТСЖ, вы можете обратиться по следующим каналам:

• Юридический отдел ТСЖ – телефон +7 (495) -23‑45‑67, e‑mail: legal@tsh-example.ru. Рабочие часы: 09:00–18:00 (пн‑пт).
• Бухгалтерия ТСЖ – телефон +7 (495) -23‑45‑68, e‑mail: finance@tsh-example.ru. Консультации по вопросам налогообложения.
• Внешний юридический советник – фирма «Право и Партнеры», телефон +7 (495) -23‑45‑69, сайт: pravo-partners.ru. Специализация – договорное право в сфере ЖКХ.
• Горячая линия ФНС России – телефон 8‑800‑222‑22‑22. Консультации по удержанию НДФЛ и страховых взносов.

Оформление договора с лицом, не являющимся членом ТСЖ, требует особого внимания к деталям: правильное указание статуса сторон, соблюдение налоговых обязательств и включение всех существенных условий. При соблюдении перечисленных рекомендаций ТСЖ сможет эффективно привлекать внешних исполнителей, минимизировать юридические риски и обеспечить прозрачность финансовых операций.

Дата публикации: 24 марта 2026 г.