Внимание! С 2022 года все российские организации обязаны применять ФСБУ 25/2028 «Бухгалтерский учёт аренды»․
Это касается и товариществ собственников жилья (ТСЖ)‚ которые передают или получают имущество (подвалы‚ крыши‚ техпомещения‚ земельные участки)
по договорам аренды или безвозмездного пользования․ Ниже разберёмся‚ как правильно выбрать и оформить нужную форму соглашения‚
чтобы не нарушить закон и не столкнуться с налоговыми рисками․

Когда договор аренды земельного участка ТСЖ признают договором безвозмездного пользования

На практике налоговые инспекторы и суды могут «переквалифицировать» аренду в ссуду (безвозмездное пользование) при одновременном наличии
следующих признаков:

• Отсутствие фиксированной платы․ В договоре не указан размер арендной платы или указано «0 руб․»․
• Косвенное вознаграждение отсутствует․ Стороны не подписали дополнительных актов‚ не включили «скрытую» плату в другие сделки․
• Имущество передано на ограниченный срок‚ но фактически используется без ограничений․
• Один из участников – ТСЖ или муниципалитет‚ для которого безвозмездное предоставление имущества допустимо по закону․

Пример:
ТСЖ передаёт подвал управляющей компании «бесплатно» в обмен на обслуживание инженерных систем․
Если в договоре нет прямой оплаты и такая «услуга» не оценена деньгами‚ суд может квалифицировать договор как безвозмездного пользования
с последующей корректировкой налоговой базы по НДС и налогу на прибыль․

Три разных договора: аренда‚ безвозмездное пользование (ссуда) и дарение

Бухгалтерский учёт аренды и ссуды в ТСЖ по ФСБУ 25/2028

Если ТСЖ является арендодателем

1. Аренда – признаётся операцией предоставления услуг․ Выручка отражается по мере оказания услуг․
2. Если договор признан безвозмездным пользованием‚ доход не возникает; имущество остаётся на балансе ТСЖ‚ начисляется амортизация․

Если ТСЖ получает имущество

• Арендатор (ТСЖ) капитализирует право пользования объектом (Дебет 08 → Кредит 76) и начисляет амортизацию (Дебет 20/26 → Кредит 02)․
• Безвозмездное получение – объект не капитализируется‚ учёт ведётся на забалансовом счёте 001 «Арендованные основные средства»․

Практические примеры для ТСЖ

Пример 1․ Передача крыши оператору связи

ТСЖ заключает договор аренды крыши с ежемесячной платой 15 000 ₽․
Доход признаётся ежемесячно‚ НДС 20 % – 3 000 ₽‚ отражается сч․ 90․01․

Пример 2․ Безвозмездное пользование подвалом управляющей компанией

В договоре указано «0 руб․» и отсутствует скрытая компенсация․
Имущество остаётся на балансе ТСЖ (сч․ 101 12)‚ управляющая компания учитывает его на сч․ 001․
У ТСЖ нет дохода‚ но сохраняется налог на имущество (если объект не освобождён)․

Как оформить договор без рисков: чек-лист для председателя ТСЖ

• Определить цель передачи/получения имущества (сбор средств‚ содействие эксплуатации‚ соц․ поддержка)․
• Установить рыночную арендную ставку – заказать оценку или использовать расчёт Росимущества․
• Указать плату явно в договоре; исключить «0 руб․» при аренде․
• При безвозмездном пользовании – чётко обозначить это в заголовке и тексте договора (ст․ 689–700 ГК РФ)․
• Зарегистрировать договор в ЕГРН при сроке ≥ 1 года или при передаче недвижимости․
• Внести решение в протокол общего собрания собственников (п․ 4․1 ст․ 44 ЖК РФ)․

Контакты и адреса для консультаций

Федеральные органы и службы

• ФНС России – горячая линия по вопросам применения ФСБУ 25/2028
  📞 ###-###-#### (бесплатно по РФ)
  🌐 www․nalog․ru
• Росреестр – регистрация договоров недвижимости
  📞 ###-###-####
  🌐 rosreestr․gov․ru

Рекомендованные юридические компании (специализация – ЖКХ и недвижимость)

1. Центр Правового Консалтинга «Гарант-ЖКХ»
   📍 г․ Москва‚ ул․ Мясницкая‚ 26‚ офис 15
   📞 +7 (495) -50-55-77
   ✉️ info@garant-jkh․ru
2. ЮК «Эксперт-Недвижимость»
   📍 г․ Санкт-Петербург‚ Невский пр-т‚ 68
   📞 +7 (812) -00-00-10
   ✉️ pravo@expert-n․ru
3. Бухгалтерская фирма «Баланс-ТСЖ» – помогает внедрять ФСБУ 25/2028 в ТСЖ и ЖКС
   📍 Онлайн-офис (Zoom/Skype)
   📞 +7 (800) -55-10-20 (доб․ 3)
   ✉️ fsbu25@balans-tsj․ru

1․ Всегда указывайте реальную арендную плату․ Если хотите помочь без оплаты – оформляйте отдельный договор безвозмездного пользования․
2․ Не путайте безвозмездное пользование с дарением: при дарении право собственности переходит‚ при ссуде – нет․
3․ Внедрите в бухгалтерию разделения счетов 001‚ 76‚ 20 и 02 согласно ФСБУ 25/2028․
4․ При любых спорных моментах – обращайтесь к специализированным юристам (см․ контакты выше)․

Важно: данная статья подготовлена по состоянию на март 2026 года․ Перед подписанием договора уточняйте актуальность нормативных актов
или консультируйтесь у профессионалов․