Почему возникает проблема
В подъездах многоэтажных домов часто можно встретить самовольно установленные двери кладовок‚ шкафы на лестничной площадке‚ перегородки‚ вывески и даже антресоли. Все эти конструкции размещаются на общедомовом имуществе‚ которое по закону принадлежит всем собственникам помещений в доме.
Как следствие‚ управляющая компания (УК) получает:
- Предписания органов жилищного надзора (ГЖИ);
- Штрафы за ненадлежащее содержание общего имущества;
- Исковые требования собственников‚ пострадавших от ограничения доступа к лестничным клеткам‚ чердаку или подвалу.
Что говорит закон
Жилищный кодекс РФ
Статья 36 ЖК РФ: лестничные площадки‚ коридоры‚ чердаки‚ подвалы и иные помещения‚ не входящие в состав квартир‚ являются общедомовым имуществом.
Статья 290 ЖК РФ: переустройство или перепланировка общего имущества допускается только при наличии решения общего собрания собственников и разрешения органа местного самоуправления.
Постановления судов
Постановление ФАС Поволжского округа от по делу № А65-13148/2013 подтвердило:
«Управляющая компания не является собственником общего имущества‚ следовательно‚ не вправе демонтировать чужие объекты без решения суда».
Кто должен демонтировать самовольные конструкции
- Собственник конструкции. Именно он обязан устранить нарушение в разумный срок и за свой счёт (ч. 2 ст. 29 ЖК РФ).
- Орган местного самоуправления (районная администрация‚ жилищная инспекция). Он выдаёт предписание собственнику‚ а не УК.
- Управляющая компания действует лишь как контролирующее лицо: фиксирует факт нарушения‚ уведомляет собственника‚ сопровождает проверки.
Пошаговый алгоритм для УК
| Шаг | Что делать | Кто отвечает |
|---|---|---|
| 1 | Сфотографировать конструкцию‚ составить акт осмотра | УК + представитель собственников |
| 2 | Направить письменное уведомление собственнику с требованием демонтировать объект в течение 30 дней | УК |
| 3 | Если собственник не реагирует — подать заявление в жилищную инспекцию | УК или любой собственник |
| 4 | Получить предписание инспекции для собственника-нарушителя | ГЖИ |
| 5 | В случае неисполнения — ГЖИ обращается в суд‚ судебные приставы демонтируют объект | Судебные приставы |
Когда УК может демонтировать самостоятельно
Исключение — угроза жизни и здоровью граждан (обрушение‚ пожарная опасность). В таком случае УК:
- оформляет акт аварийной ситуации;
- снимает конструкцию под видеозапись;
- в течение 24 часов сообщает в ГЖИ и полицию.
Практические советы от юристов
Что делать‚ чтобы избежать штрафов
- Фиксировать все обращения жильцов и ответные меры (журнал регистрации‚ сканы писем);
- Добавить в договор управления пункт: «УК вправе уведомлять собственников о необходимости демонтажа самовольных конструкций»;
- Ежеквартально проводить общие собрания онлайн и согласовывать «Порядок использования общего имущества».
Как правильно писать уведомление
Образец фразы:
«В соответствии с ч. 2 ст. 29 ЖК РФ требуем в течение 30 календарных дней с момента получения настоящего уведомления демонтировать самовольно установленную перегородку (дверь‚ шкаф) на лестничной площадке секции 2‚ этаж 3. В противном случае материалы будут направлены в жилищную инспекцию и суд для принудительного демонтажа за Ваш счёт».
Частые ошибки управляющих компаний
- Демонтаж без уведомления — признаки самоуправства (ст. 19.21 КоАП РФ‚ штраф до 3 000 руб. для юр. лиц).
- Предъявление претензий не тому лицу. Нужно установить именно собственника конструкции‚ а не нанимателя.
- Отсутствие решения общего собрания при попытке обратиться в суд от имени всех собственников.
Актуальные контакты для обращений
Государственная жилищная инспекция (федеральная):
☎ ###-###-#### (круглосуточно‚ бесплатно с мобильных и городских).
Российская общественная инициатива:
🔗 www.roi.ru
Авторизация через ЕСИА (Госуслуги) — для подачи инициатив по демонтажу самовольных конструкций.
Юридическая консультация «Ветров и партнёры»:
📞 WhatsApp‚ Telegram: +7 (983) -10-38-76
📧 info@vitvet.com
Управляющая компания вправе‚ но не обязана демонтировать самовольные конструкции на общедомовом имуществе.
Правильный путь — документированные уведомления‚ взаимодействие с жилищной инспекцией и‚ при необходимости‚ обращение в суд.
Только соблюдение процедуры защитит УК от штрафов и исков‚ а собственников, от незаконного изъятия их имущества.