Ключевые изменения в 2026 году
Федеральные стандарты бухгалтерского учета (ФСБУ) продолжают вытеснять устаревшие положения ПБУ. В сфере жилищного фонда особенно важно:
- ФСБУ 25/2023 «Расходы» — теперь учет затрат на ремонт и содержание жилфонда должен быть разделён на капитальные и текущие;
- ФСБУ 27/2024 «Аренда» — если вы сдаёте помещения в аренду, учет изменился на модель «право пользования активом»;
- ФСБУ 26/2023 «Капитальные вложения» — затраты на капремонт, выполненные подрядчиком, капитализируются по-новому.
Важно! Методы учета, которые прямо не описаны в ФСБУ/ПБУ, обязательно нужно прорабатывать индивидуально и закреплять во внутренних регламентах МКД/ТСЖ/ЖКС.
Особенности учета расчетов с подрядчиками
Два основных способа учета
- Метод аванса (60 счет):
- поступление аванса от собственников → Дт 51 Кт 60.01;
- оплата подрядчику → Дт 60.01 Кт 51;
- факт работ → Дт 20 (26, 44) Кт 60.02 после подписания актов КС-2/КС-3.
- Метод событий (по факту выполнения работ):
- работы признаются по актам КС-2/КС-3 без предварительного аванса;
- долг перед подрядчиком отражается на 60.02 до момента оплаты;
- возможно применение резервов под гарантийные обязательства (счет 96).
Пример проводки
МКД «Сосновый» оплатило капремонт крыши подрядчику ООО «ЖилСтрой»:
- Дт 76 Кт 86 — начислен взнос собственников на капремонт (фонд на счете 86);
- Дт 08 Кт 60 — приняты работы (акт КС-2) на сумму 1 200 000 ₽;
- Дт 60 Кт 51 — перечислено 1 200 000 ₽ подрядчику;
- Дт 01 Кт 08 — капремонт увеличил стоимость объекта жилфонда.
План счетов для ЖКХ: адаптированный фрагмент
| Счет | Назначение в жилфонде |
|---|---|
| 01 | Жилые и нежилые помещения, принадлежащие МКД |
| 03 | Доходные вложения в материальные ценности (сдача в аренду) |
| 86 | Целевое финансирование (взносы на капремонт, субсидии) |
| 96 | Резервы (ремонт, гарантийные обязательства) |
| 20/26/44 | Расходы на эксплуатацию, содержание и текущий ремонт |
Налоговые нюансы-2026
- НДС: услуги по содержанию жилфонда облагаются по ставке 20 %, но субсидии из бюджета НДС не облагаются.
- Налог на прибыль: учет капремонта ведется по ФСБУ 26/2023, амортизация начисляется с увеличенной стоимости объекта.
- УСН/АУСН: ТСЖ на доходах минус расходы может учесть ремонтные затраты после оплаты и принятия по актам.
Внутренние регламенты: чек-лист для бухгалтера
- Утвердить политику учета жилфонда (приказ руководителя).
- Прописать метод переоценки ОС и порядок списания малоценных активов.
- Определить способ распределения общедомовых расходов между собственниками (по площади/количеству проживающих).
- Настроить автоматизированную выгрузку данных из ЕГРН в бухгалтерскую программу (1С:ЖКХ, IT-Enterprise, СОЮЗ).
- Ежеквартально проводить инвентаризацию материалов и ГСМ.
Контакты для оперативных консультаций
Госорганы и контролирующие органы:
- ФНС России — ###-###-####, сайт nalog.ru, раздел «ЮЛ → ЖКХ»;
- Росжилкомнадзор — ###-###-####, эл. почта: info@gzk.mos.ru;
- Минстрой России, minstroyrf.gov.ru, онлайн-формы для разъяснений по ФСБУ.
Профессиональные объединения и аудиторские компании:
- Институт профессиональных бухгалтеров (ИПБР) — ipbr.ru, горячая линия: ###-###-####;
- Консалтинг «Аудит-ЖКХ», Москва, ул. Бауманская, д. 7, тел. ###-###-####, e-mail: info@audit-jkh.ru;
- 1С-Лико (техподдержка продуктов 1С:ЖКХ) — ###-###-####, чат-бот в Telegram: @1cliko_bot.
Образовательные вебинары и курсы:
- Школа бухгалтера ЖКХ — ежемесячные вебинары, регистрация: school.jkh.ru;
- Академия Финансового Учета — курс «ФСБУ для ЖКХ» (40 ак. часов), тел. 7-926-123-45-67.
Проверьте, все ли методики, не описанные в ФСБУ/ПБУ, зафиксированы во внутренних регламентах.
Настройте раздельный учет расчетов с подрядчиками (60.01/60.02) и используйте автоматические акты КС-2/КС-3.
Ежеквартально сверяйтесь с контактами выше: ФНС, Росжилкомнадзор и профильные аудиторы помогут оперативно решить спорные вопросы.
Не забывайте: точность и своевременность информации в бухгалтерском учете жилфонда напрямую влияет на тарифы и благополучие жильцов. Если сомневаетесь — смело обращайтесь к специалистам из списка выше.