Актуально с г.: действуют ФСБУ 26/2020, приказ Минфина РФ № 83н, Федеральный закон № 271-ФЗ
Капитальный ремонт: что это и как отличить от модернизации?
В управляющих компаниях (УК) и ТСЖ капитальный ремонт (КР) часто путают с реконструкцией или модернизацией. Для корректного отражения в учёте применим признаки, утверждённые Перечнем работ от :
- Капремонт – восстановление объектов без увеличения потребительских свойств, выполняется периодически (раз в 10–30 лет).
- Модернизация/реконструкция – увеличение СПИ, площади, мощности, изменение функционального назначения. В этом случае затраты капитализируются.
Для УК жилого фонда большинство работ (замена лифтов, кровли, инженерных систем) квалифицируются как капитальный ремонт и могут финансироваться:
- за счёт взносов собственников на спецсчёт;
- за счёт регионального фонда капремонта;
- за счёт бюджета или грантов.
План счетов и типовые проводки
Получение средств на спецсчёт
| Операция | Дт | Кт | Сумма |
|---|---|---|---|
| Начислены взносы собственников | 76.6 «Расчёты по взносам на КР» | 86.1 «Целевое финансирование КР» | xxx |
| Поступление денег на спецсчёт | 55.4 «Специальные счета КР» | 76.6 | xxx |
| Поступление средств от фонда капремонта | 55.4 | 76.7 «Расчёты с региональным фондом» | xxx |
Закупка материалов и услуг
- Дт 10.8 «Материалы для КР» Кт 60 – приобретены материалы.
- Дт 20.1 «Расходы по КР» Кт 10.8 (70, 69, 60) – списаны материалы, начислена зарплата и взносы подрядчику.
Завершение работ
Если работы признаются ремонтом (без капитализации):
- Дт 86.1 Кт 20.1 – списаны затраты за счёт целевого финансирования (в конце месяца).
- ОС не увеличиваются, сумма расходов отражается в отчёте о целевом использовании средств;
Если работы отвечают признакам модернизации:
- Дт 08.4.5 «Инвестиции в ОС» Кт 20.1 – капитализированы затраты.
- Дт 01 «ОС» Кт 08.4.5 – увеличена первоначальная стоимость объекта.
- Дт 86.1 Кт 83 – увеличен капитал за счёт целевого финансирования.
Пример в 1С:Бухгалтерия 8 КОРП
Шаблон документооборота «Капитальный ремонт МКД»:
- Документ «Акт капитального ремонта» → вкладка «Финансирование» → указать спецсчёт 55.4.
- Автоматически формируются проводки:
- Дт 20.1 Кт 10.8/70/69 – 1 200 000 ₽ (затраты подрядчика).
- Дт 86.1 Кт 20.1 – 1 200 000 ₽ (списание за счёт целевого финансирования).
- Если выявлена модернизация лифта (увеличение грузоподъёмности):
- Дт 08.4.5 Кт 20.1 – 500 000 ₽.
- Дт 01 Кт 08.4.5 – 500 000 ₽.
- Дт 86.1 Кт 83 – 500 000 ₽ (увеличение капитала).
Налоговый учёт
УСН 6 % и 15 %:
- Взносы собственников не включаются в доходы (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
- Расходы по КР не уменьшают базу по УСН, так как финансируются за счёт целевого финансирования (письмо Минфина № 03-03-06/4/36334).
ОСНО:
- Если работы – ремонт, то расходы признаются прочими в момент оплаты подрядчика (п. 1 ст. 260 НК РФ).
- Если – модернизация, то расходы увеличивают амортизационную базу объекта.
Необходимые документы
- Акт КС-2 – приёмка выполненных работ;
- Справка КС-3 – стоимость работ;
- Акт ОС-3 – если работы выполняются своими силами;
- Договор подряда;
- Смета;
- Решение общего собрания собственников.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Отражение взносов в доходах УСН 6 % | Налоговые доначисления + пени | Использовать счёт 86, а не 91 |
| Капитализация всех работ подрядчика | Занижение амортизации, несоответствие ФСБУ 26/2020 | Оценить признаки улучшения по Перечню № 150 |
| Отсутствие акта ОС-3 при самостоятельном ремонте | Недостоверность данных, штраф от Росфиннадзора | Оформлять ежемесячно по 1С-документу «Внутреннее перемещение» |
Контакты для консультаций и поддержки
Единая консультационная линия по капитальному ремонту для УК и ТСЖ:
- Бесплатная горячая линия Минстроя РФ:
###-###-#### (пн–пт 09:00–18:00 МСК) - Центр бухгалтерского консалтинга «1С:Бухгалтерия ЖКХ»:
+7 (495) -37-70-70 (доб. 2)
Эл. почта: zhkh@1c.ru - Гарант-Сервис: онлайн-консультации по ФСБУ 26/2020
www.garant.ru/consult - ФНС России: обращения через сервис «Личный кабинет налогоплательщика»
lkfl.nalog.ru - Региональные фонды капитального ремонта:
- Москва – fkr.mos.ru, тел. ###-###-####
- Санкт-Петербург – fkr-spb.ru, тел. ###-###-####
Шпаргалка по проводкам (PDF-документ)
Скачать одностраничную таблицу всех типовых проводок можно по ссылке:
zhkh-repair-cards.pdf (обновлено г.)