Аренда общедомового имущества (подвалов, чердаков, нежилых помещений) может принести прибыль ТСЖ и снизить взносы собственников. Однако любое решение о сдаче помещений в аренду должно быть закреплено на общем собрании членов ТСЖ с соблюдением требований Жилищного кодекса РФ и Устава.

Какие помещения можно сдать в аренду?

• Чердаки, подвалы, технические этажи, входящие в состав общего имущества.
• Помещения, право собственности на которые не оформлено за отдельными лицами.
• Лифтовые шахты, колясочные, кладовые, если они не выделены в собственность.

Важно: если помещение числится как самостоятельный объект недвижимости и оформлено на третье лицо, ТСЖ не вправе распоряжаться им без согласия собственника.

Сколько голосов требуется на общем собрании ТСЖ?

Решение о передаче общего имущества в аренду относится к вопросам внешнеэкономической деятельности ТСЖ и требует квалифицированного большинства.

Нормативная база

• ЖК РФ ст. 44 ч. 2 п. 4.1 — уставом ТСЖ могут быть определены иные кворумы, но не ниже установленных законом.
• ЖК РФ ст. 145 ч. 6.1 — для сдачи общего имущества в аренду требуется не менее ⅔ (двух третей) голосов от общего числа голосов членов ТСЖ, участвующих в собрании.
• Устав ТСЖ — может устанавливать более высокий порог (например, ¾ или 100 %), но не может понижать.

Алгоритм подсчёта

1. Определить общее количество голосов всех членов ТСЖ (1 м² площади квартиры = 1 голос, если иное не прописано в уставе).
2. Установить кворум: присутствуют (в т.ч. заочно) члены, обладающие более 50 % голосов от общего числа.
3. За аренду должны проголосовать ≥ ⅔ от общего числа голосов всех членов ТСЖ, а не только присутствующих.

Пример расчёта

Пошаговая инструкция по проведению собрания

Шаг 1. Подготовка

• Заранее (не позднее чем за 10 дней) разместить уведомление о проведении собрания на доске объявлений и в СМС/электронной системе оповещения.
• В повестке дня указать точную формулировку: «О сдаче в аренду помещения № ___ площадью ___ м², расположенного по адресу: ___».

Шаг 2. Подсчёт голосов

1. Вести реестр участников с указанием ФИО, номера квартиры, площади, доли в праве, количества голосов.
2. Использовать бюллетени или электронное голосование (если устав разрешает).
3. Для заочного голосования приложить решения с подписями и датами.

Шаг 3. Протокол и регистрация

• Оформить протокол общего собрания, где указать:
  • дату и место проведения;
  • кворум (суммарное число голосов членов ТСЖ, участвовавших в голосовании);
  • итоги по вопросу: «за» — _____ голосов, «против» — _____, «воздержались» — _____;
  • резолюцию: «Решение принято / не принято».
• Внести данные в ЕГРЮЛ (если изменяется устав) или Росреестр (если оформляется право аренды).

Частые ошибки и риски

• Недостаточный кворум — если фактическое присутствие < 50 %, решение будет оспоримо в суде.
• Неверный подсчёт — не учтены доли собственников, зарегистрированные в ЕГРН.
• Отсутствие нотариальной формы доверенности у представителей.
• Неуказание точных данных помещения в протоколе (влечёт невозможность регистрации договора аренды).

Шаблон формулировки для протокола

Вопрос 1: О предоставлении в аренду нежилого помещения (чердак, пл. 85 м²) по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10, корп. 2.

Решение: Принять предложение правления ТСЖ и передать указанное помещение в аренду ООО «Ромашка» на 5 лет. Арендная плата — 500 руб./м²/мес., ежеговая индексация — не выше 5 %. Подписание договора возложить на председателя ТСЖ Иванова И.И.

Голосование: «За» — 3 400 голосов (68 %), «Против», 500, «Воздержались» — 100. Решение считается принятым (превышено ⅔ от общего числа голосов).

Куда обращаться за помощью?

Если у вас остались вопросы, вы можете получить консультацию или юридическую поддержку:

• Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии)
  
  Телефон: ###-###-#### (бесплатно по РФ)
  
  Сайт: rosreestr.gov.ru
• Госжилинспекция Москвы
  
  Телефон: +7 -95 777-77-77
  
  Электронная приёмная: gji.mos.ru
• Консультации по созданию и работе ТСЖ
  
  Центр «ЖКХ Контроль»
  
  Телефон: +7 -95 123-45-67
  
  Email: info@jkh-kontrol.ru
• Юридическая служба «РосКвартал»
  
  Горячая линия: ###-###-####
  
  Сайт: roskvartal.ru

Для сдачи общедомового помещения в аренду ТСЖ обязано:

1. Созвать общее собрание членов ТСЖ.
2. Обеспечить кворум свыше 50 % голосов.
3. Получить не менее ⅔ голосов от общего числа членов ТСЖ.
4. Оформить протокол и при необходимости внести изменения в ЕГРЮЛ/ЕГРН.

Соблюдение процедуры защитит решение от оспаривания и позволит заключить договор аренды на законных основаниях.